一段时间以来，落成才十多年的高层住宅外墙剥落、电梯失修的问题不断成为热点，“谁来管”成为大问题。中国住宅建设如火如荼才不多久，已经出现年久才应有的失修问题，很使人担忧。其实也不必是高层，多层也一样，只要有多户主存在，就有这样的问题，只是高层里人家多，问题更大。

必须说，在买房子的时候，恐怕很少人会想到维修问题。房子还新，但维修其实是从一开始就要考虑的问题，“以后再说”只能是到了“以后”发现无话可说，因为从来就没有过一个说法。

(资料图)

这方面，欧美倒是有现成经验。

欧美的多层/高层住宅有两种。一种是单产权，通常是机构或者商业出租作为业主，机构业主包括政府公租房。这种好办，所有维修都是业主兜着。

另一种是多产权，所有住户自有产权，包括自住和出租，整个建筑是共有产权。后一种情况与中国大部分高层/多层住宅比较接近。

在欧美，高层/多层开始出售的时候，就组建业主委员会，并聘请物业管理。

业主委员会由业主选举产生，相当于公司董事会，有人总负责，有人管财务，有人管法务，有人管勤务，等等，定期重选。物业管理有业委会聘请的专业公司，具有丰富经验和团队。物业管理公司管理很多房地产，这里只是他们管理的物业之一，一般指定专人负责。

物业在业委会的指导下，负责日常维护和管理，包括一般维修、公共区域的清洁、分发和管理大门钥匙之类。物业也负责收物业费、处理邻里民事纠纷。

业委会负责制定大楼的“规矩”，比如“不准带x岁以下的小孩、x点之后不准大声喧哗、客人留宿不得超过x夜”等等，甚至可以规定不准出租，只要业主大会上通过。更负责预算，当然还有聘请和解聘物业管理公司的权力。但业委会最大的职责还是预算，并定期向所有业主通报，包括物业费收集情况，现有“公积金”，计划内的大修和法务开支。物业费要覆盖：

1.     日常管理和维修

2.     各种税收

3.     公用水电，电梯肯定是公摊的，有的地方水电、暖通也是公摊进入固定的物业费的

4.     计划中的大修和法务开支

前三项好想像，最后一项可能是中国物业费里考虑不足的，也是引起很多问题的地方。

房子在设计时，就有各种寿命，包括结构、外表、机电，有定期开支。还有意外大修。由于设计或者施工不当，在保修期后发现屋顶或者外墙漏水，就属于这种情况。海景房对盐雾腐蚀考虑不足，或者风沙大的地方对风沙侵蚀考虑不足，也会有这样的问题。

要因为质量问题而向承包商追索，需要打官司；市政府不当收费，也需要打官司；个别业主长期有意违反业主大会订立的规矩，还是需要打官司。这些法律开支也要从物业费里出。

计划中的大修应该在物业费里出，平时就像储蓄一样，积少成多，到时候正好派用场。意外大修和法务开支一般不可能从物业费里出，远远不够。有两个办法，一是平素物业费就交得宽裕一点，流出机动空间；二是到时候向银行贷款，全体业主一起偿还。贷款在业委会和银行之间进行，不是业主分别向银行贷款。业委会向业主分摊。分摊不一定是平均分摊，会根据楼层高低、朝向、单元大小等有一个算法，算法需要业主大会通过。

这里有一个问题：有的业主不同意怎么办？

业委会是民主集中制，少数服从多数。一旦通过，强制执行，个别业主不同意也得交钱，避免老赖挡路。

不断有人问：有的业主连正常的物业费都拖欠，这样的额外负担肯定硬顶着不交，“你还能把我的房子收走不成？”

嘿嘿，弄到最后，真是可能的。在欧美欠钱不还，不论多少，是可以上法庭的。小额一般调解就算了，没人会小题大做，花那个时间和律师费去索要鸡毛蒜皮的小钱。但每家几万几十万的“大钱”就值得上法庭了。业主硬顶赖债，自有法庭充公财产、拍卖偿还。

对于有人津津乐道的“业主找不到人怎么办？”根本不是问题。每一处财产都有登记人。找得到人找，找不到人，财产该怎么处理还怎么处理，余下的公而告之，在业主申领之前由法庭代管，逾期直接充公，填入国库。

在另一方面，市政有市容法律，不能因为业委会“一致同意”不修理剥落的外墙就可以一直不修。市里的整改通知是发到物业管理的，物业管理上报业委会后，业委会必须按时完成修整。其实外墙严重污损、绿化野草丛生、人行道破损到有害行人安全等，市容管理当局也会发整改通知，物业和业委会也必须按时整改。产权不等于任何人可以在自己的地盘为所欲为，这是“你的产权，我的城市”。

拒不整改怎么办？问题不会出在物业，责任还是在业委会。市政当局会自己派人整改，然后把账单发给物业，物业再交给业委会。业委会拒绝缴纳怎么办？一样的办法，只是这时整栋楼都成为法庭传唤的对象，有可能最终走到整体拍卖赔偿这一步。

房地产税交不上也是这么办理的。多伦多有名豪宅Casa Loma就是业主大手大脚造好后，生意破产，交不上房地产税，最后被市政府收走的。

不过高楼电梯失修，市政府是不管的，业主自己解决。业委会要是做不了主，那就大家自己熬着，没人管你。楼内的水电失修也是一样。家里养几十只猫就不一样了，物业解决不了的话，市里要管，这是公共卫生问题。

豆腐渣工程不仅在公共工程中存在，在高层住宅中肯定也存在。一个是如何解决现有问题，另一个是如何避免未来问题。这是值得考虑的问题。在一房难求的过去，无良建筑商躲过了应有的责任，现在需要保证未来不可能再发生了。

对了，业委会制定所有业主都需要遵守的规矩。有意见可以在下一届业委会大会上提议修改，没有修改之前，大家必须遵守。个别业主长期拒绝“守规矩”怎么办？在其他业主的授权下，业委会会向“问题业主”发起民事诉讼，要求法庭强迫业主出售财产。这就牵涉到民事纠纷了，三言两语就说不清楚了。

大楼的规矩是有法律效力的，在英文里叫bylaw，和市里的规定一样，如不准随地乱丢垃圾、公共场合不准大声喧哗、不得占用公共区域，都叫bylaw，具有同等法律地位。当然这是民事法律效力，不是刑事法律效力。这就和婚约一样，一方违反，另一方有权告上法庭，要求解除婚约、得到赔偿。

估计中国大楼、小区的业委会权力有限，发生纠纷时无能为力。需要考虑更加有力有效的业委会机制了。

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